Постановление 02АП-11230/2019 от 27 января 2020 года по делу А82-10949/2019

Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу — без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

 

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

г. Киров

Дело № А82-10949/2019

27 января 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 года.   

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2020 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Горева Л.Н., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

 

при участии в судебном заседании представителя истца – Быстроумова И.А., по доверенности от 30.12.2019,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2019 по делу № А82-10949/2019

 

по исковому заявлению публичного акционерного общества «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез» (ИНН: 7601001107, ОГРН: 1027600788544)

к департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН: 7604092913, ОГРН: 1067604080345),

Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

установил:

 

публичное акционерное общество «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез» (далее – истец, заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответчики) об урегулировании разногласий, возникших между истцом  и департаментом градостроительства мэрии города Ярославля при заключении договора купли-продажи земельного участка от 03.12.2018 № 137, в редакции протокола разногласий от 10.01.2019.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2019 пункт 2.1.  договора  и приложение № 1 к нему изложены в изначальной редакции  со  стоимостью выкупа земельного участка в размере 159 618,23 рублей без НДС.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит, с учетом уточнения позиции по жалобе,  решение отменить и принять по делу новый судебный акт, утвердить пункт 2.1 договора в редакции ответчика.

По мнению заявителя жалобы, истец является арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также собственником  расположенного на таком участке здания, при этом переоформление  права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельного участка произошло до 01.07.2012. В этой связи, полагает, что к отношениям должны применяться положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ в части льготной выкупной цены, а цена должна определяться  в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Вывод суда о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не переоформлялось, не соответствует представленным в дело доказательствам, по мнению истца, сама по себе формулировка  решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка из  постоянного пользования и предоставление в аренду не свидетельствует о том, что право бессрочного пользования не было переоформлено, при этом не имеет значения, предоставляется такой участок  тому же лицу или новому правообладателю.

Считает неправомерной ссылку суда на положения статьи 29 Земельного кодекса РСФСР, поскольку предоставление земли  в спорный период было предусмотрено ГК РФ.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 13.12.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 14.12.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ярославля  от 06.02.1995  № 131 АООТ «Ярославнефтеоргсинтез» (правопредшественник истца)  выдан Государственный акт № ЯРО 23-04-000338 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 1005,3870 га  по Московскому шоссе в г. Ярославле (л.д. 37-45).

Впоследствии из данного земельного участка образован земельный участок площадью 1361 кв.м., который постановлением мэра г. Ярославля от 16.11.1999 № 2042 изъят у истца и предоставлен в аренду ЗАО «Фирма «Надежность» на 10 лет для размещения и эксплуатации административно-бытового корпуса (л.д. 46, 90).  

Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству мэрии г. Ярославля  и ЗАО «Фирма «Надежность»  13.12.1999 заключен  договор аренды указанного земельного участка № 5584-и/248. 

Договор  аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует представленное в дело свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2000 (л.д. 47).

07 июля 2000 зарегистрировано право собственности ЗАО «Фирма «Надежность» на  построенный на указанном земельном участке объект капитального строительства – административно-бытовой корпус  общей площадью 1030,6 кв.м (л.д. 48).

По договору  от 10.10.2005 купли-продажи   здание административно-бытового корпуса приобретено истцом у ЗАО «Фирма «Надежность». Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 49-53).

Земельный участок под зданием административно-бытового корпуса площадью 1362 кв.м поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера 76:23:041101:481 (л.д. 62-64).

В 27.08.2007 земельный участок предоставлен истцу в аренду и находится в пользовании истца по настоящее время на основании договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27.08.2007 № 20171-и и 23.05.2017 № 20171/1-и.

21.11.2018 истец обратился в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля  (в настоящее время —  департамент градостроительства мэрии города Ярославля) с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 76:23:041101:481  в собственность.

10.01.2019 года истцом подписан подготовленный  Департаментом договор  от 03.12.2018 № 137 купли-продажи земельного участка с  протоколом разногласий, в пункте 2.1 договора и в приложении № 1 определена цена земельного участка в размере 20% от его кадастровой стоимости, что составило 159 618,23 рублей.

В протоколе разногласий истец предложил на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установить цену земельного участка   в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, что составило 19 952,28 рублей.

Письмом от 28.01.2019 Департамент  отклонил  протокол разногласий.

В связи с тем, что разногласия не были урегулированы сторонами во внесудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что истец является собственником здания, расположенного на арендуемом земельном участке, находящемся в государственной собственности.

Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, кроме того, из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При наличии указанных обстоятельств продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.

Таким образом, обязанность заключить с истцом договора купли-продажи земельного участка, по общему правилу, возникает у Департамента с момента обращения истца с соответствующим заявлением, а сам договор должен соответствовать обязательным правилам, содержащимся в законе, действующем на момент подачи обращения за выкупом земельного участка.

Применительно к положениям пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон касались условий пункта 2.1 договора об установлении  выкупной стоимости земельного участка, то есть существенных условий договора.

Истец просил утвердить пункт 2.1 договора в его редакции путем установления выкупной стоимости земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, что составило 19 952,28 рублей.

В редакции ответчика  пункт 2.1 договора и в приложении № 1 определена цена земельного участка в размере 20% от его кадастровой стоимости, что составило 159 618,23 рублей.

Как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, с учетом приведенных выше положений законодательства, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Спорным моментом при заключении договора явилось, по мнению истца, наличие оснований для приобретения земельного участка с применением льготной выкупной цены (2,5 процента кадастровой стоимости), предусмотренной в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на  момент обращения истцом с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – Вводный закон) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

— в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

— такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в рассматриваемом случае являются факты того, что сформированный под принадлежащим истцу зданием земельный участок образован из земельного участка, переоформленного из участка, ранее (до 01.07.2012) предоставленного на праве бессрочного пользования, и факт приобретения заявителем объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в собственность после 01.07.2012.

Суд, первой инстанции, установив, что право постоянного (бессрочного пользования)  на спорный участок не переоформлялось ни истцом, ни ЗАО «Фирма «Надежность», пришел к выводу, что истцом не доказана  совокупность обстоятельств для осуществления выкупа земельного участка на льготных условиях.

Повторно оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции находит данный вывод соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Ссылка заявителя на постановление мэра г. Ярославля от 16.11.1999 № 2042 как акт переоформления права бессрочного пользования правомерно не была принята судом первой инстанции, поскольку на основании данного постановления спорный участок был изъят у истца и предоставлен в аренду ЗАО «Фирма «Надежность» для размещения и эксплуатации административно-бытового корпуса, что не противоречило действовавшим в указанный период времени положениям статьи 29 Земельного кодекса РСФСР.

Данный акт является основанием прекращения у истца права постоянного (бессрочного) пользования выделенным спорным земельным участком, при этом  право аренды земельного участка возникло для ЗАО «Фирма «Надежность» впервые. Указанное право аренды в связи с последующей продажей истцу объекта недвижимости перешло к истцу в силу закона.

С учетом изложенного доводы истца о том, что переоформление права  постоянного бессрочного пользования на право аренды произошло до 01.07.2012, не было подтверждено в ходе рассмотрения дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Ссылка заявителя на указанный в жалобе судебный акт не может быть принята судом апелляционной инстанции, поскольку он принят по иным фактическим обстоятельствам.

Ответчиком стоимость имущества определена в порядке, установленном пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 № 180-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и признании утратившим силу постановления Правительства области от 27.12.2012 № 1529-п» в размере двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует положениям законодательства и обстоятельствам настоящего дела.

Учитывая вышеизложенное суд первой инстанции правомерно принял условие пункта 2.1 договора в редакции ответчика, установив выкупную стоимость в размере 159 618,23 руб.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по изложенным в жалобе основаниям не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

 

П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2019 по делу № А82-10949/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

Судьи

 

А.Б. Савельев

Л.Н. Горев

Е.Г. Малых