Постановление 09АП-70212/2019 от 18 января 2020 года по делу А40-152963/2019

Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

                                       

                             

                                                                                                                     

 

 

 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-70212/2019

 г. Москва                                                                                        Дело № А40-152963/19

17 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2020 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Зиньковской Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2019 года

по делу № А40-152963/19 (127-1331), принятое судьей Кантор К.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО «Рент Эстейт Групп» (ИНН 7713659864, ОГРН 1087746978186)

о взыскании задолженности по договору аренды от 31.05.2004 г. № М-04-026653

при участии в судебном заседании:
от истца: Гура И.В. по доверенности от 31.12.2019г. диплом 107705 0299084 р/н Ю/23358 от 02.07.2015г.;

от ответчика: не явился, извещен;

 

У С Т А Н О В И Л:

        Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт Групп» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период со 2 кв. 2015г. по 31.12.2018г. в размере 11.670.176 руб. 81 коп. и пени за период со 2 кв. 2015 г. по 31.12.2018 г. в размере 14.044.125 руб. 58 коп.

        Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 31.05.2004 г. № М-04-026653.

        Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 октября 2019 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 9.512.617 руб. 55 коп. за период с 3 кв. 2016г. по 31.12.2018г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

        Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.

        Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, далее — истец) и ОАО «Холодильник № 11» (арендатор) был заключен договор аренды от 31.05.2004г. № М-04-026653 земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Михайловский проезд, вл. 3, с кадастровым номером: 77:04:0001008:15, общей площадью 17.097 кв.м, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующих зданий, строений и сооружений, сроком до 29.04.2014г.

По истечении срока аренды на основании ст. 621 ГК РФ срок действия договора аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 3.2 и 5.8 договора, арендатор принял на себя обязательство ежеквартально уплачивать арендодателю за арендуемый по договору земельный участок арендную плату не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.01.2019г. (записи №№ 77/100/130/2019-24096, 77/100/130/2019-2409, 77/100/130/2019-24220, 77/100/130/2019-24326) право собственности на нежилые помещения площадью 352,7 кв.м, 44,4 кв.м, 6.758,8 кв.м, 1.192,7 кв.м. в зданиях, расположенных на данном земельном участке перешло к  ответчику – ООО «Рент Эстейт Групп». (л.д. 19-26).

Ответчик является собственником зданий (кадастровыми номерами помещений 77:04:0001008:4357; 77:04:0001008:4355; 77:04:0001008:4353; 77:04:0001008:4356).

Право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 18 июня 2009г. и 16 февраля 2016г.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 2 кв. 2015г. по 31.12.2018г. в размере 11.670.176 руб. 81 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 33-6-9636/19-(0)-1 от 11.01.2019г. с требованием оплатить сумму долга (л.д. 15-16). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ответчик до вынесения решения суда заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 3 квартала 2016г., как превышающий трехлетний срок на дату подачи иска.

На основании статьи 199 ГК РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001г., 15.11.2001г. № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с тем, что исковое заявление поступило в суд 14.06.2019г. согласно штампу канцелярии суда, следовательно, исковые требования заявленные истцом за период до 3 квартала 2016г. по требованию о взыскании задолженности, предъявлены с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности. При этом, доказательств его перерыва истцом не представлено. В связи с чем, суд правомерно в удовлетворении заявленной задолженности до 3 квартала 2016г. отказал на основании ст.ст. 196-199 ГК РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате за период с 3 квартала 2016г. по 31.12.2018г. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил частично требование истца и взыскал сумму долга в размере 9.512.617 руб. 55 коп., а во взыскании остальной части долга отказал. Так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 7.1 и п. 7.2 договора, начислена неустойка в размере 0,2% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки в размере 14.044.125 руб. 58 коп. за период со 2 квартала 2015г. по 31.12.2018г.

Отказывая в удовлетворении во взыскании суммы неустойки суд, указал, что поскольку дополнительных соглашений к договору аренды стороны не заключали, договор аренды, в письменной форме содержащий соглашение о неустойке, заключен только с первоначальным арендатором помещений в здании — ООО » Холодильник № 11″, то основания для начисления неустойки отсутствуют и в этой части иска отказал.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции не согласен, в связи со следующим.

Согласно ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ при переходе права на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные Обществом (ответчиком) объекты недвижимости, прежний арендатор (продавец ОАО «Холодильник № 11») использовал на основании договора аренды с Департаментом.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ответчику — ООО «Рент Эстейт Групп» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить не только за пользование участком исходя из условий данного договора аренды, но и неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение, условий договора, в т.ч в случае нарушении сроков оплаты арендной платы.

Доказательств, своевременной оплаты арендной платы за спорный период ответчиком не представлено, в связи с чем, истец вправе требовать взыскания неустойки на основании п.7.2. договора в связи с нарушением сроков оплаты арендных платежей.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, произведя перерасчет, с учетом применения срока исковой давности в силу ст. 196 ГК РФ, апелляционный суд удовлетворяет требование истца в части взыскания суммы неустойки на основании п. 7.2 договора исходя из размера неустойки 0,2% в размере 9.324.612 руб. 23 коп. за период с 3 квартала 2016г. по 31.12.2018г., а во взыскании остальной части неустойки истцу следует отказать.

Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает.

В связи с чем, решение Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2019г. подлежит отмене в части отказа во взыскании неустойки на основании пункта 2 статьи 269 и статьи 270 АПК РФ, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст.  4, 9, 65, 66, 110, 123, 156, 170, 176, 266268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

 

    П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019 года по делу
№ А40-152963/19 (127-1331) отменить в части отказа во взыскании неустойки.

Взыскать с ООО «Рент Эстейт Групп» (ИНН 7713659864, ОГРН 1087746978186) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) неустойку в размере 9.324.612 (девять миллионов триста двадцать четыре тысячи шестьсот двенадцать) руб. 23 коп.

Во взыскании остальной части неустойки отказать.

Взыскать с ООО «Рент Эстейт Групп» (ИНН 7713659864, ОГРН 1087746978186) в доход федерального бюджета  государственную пошлину по иску в размере 40.472 (сорок тысяч четыреста семьдесят два) руб. 35 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 3.000 (три тысячи) руб.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019г. по делу № А40-152963/19 (127-1331) в части взыскания суммы задолженности по арендной плате в размере 9.512.617 руб. 55 коп. составить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 Александрова Г.С.

 

Судьи:                                                                                                                      Панкратова Н.И.

 

                                                                                                                      Савенков О.В.